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二手房市场上演“最后疯狂” 市场将步入冰冻期

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发表于 2015-9-26 21:46:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
“国五条”细则针对二手房交易差额征税20%的规定令全国二手房市场中的买卖双方都迅速地行动了起来。
原本还犹豫不决的买家,瞬间就下了决定马上出手;当然,也有临时决定放弃购房计划再看一看的。 那些一再跳价仍不甘心的卖家也立刻决定,只要价格合适就卖掉吧!哪怕打点折。 国家细则与地方细则出台的时间差给了买卖双方“抢末班车”的机会,甚至导致多个城市的房产交易中心不得不通宵开门以应对突然激增的交易案例。这显然并非一个正常状态。 事实上,“国五条”细则中尚未落实具体操作措施的二套房贷政策,才是可能真正打击楼市的“杀手锏”,不少争抢买房的人中,尤其是改善性需求,真正害怕的或许正是二套房贷政策。二套房贷门槛一旦提高,将把很多准备“以小换大”的改善需求拦在门外。 从这个角度看,“国五条”的影响还在持续发酵。 “我刚刚离婚准备卖房,这样我们家的两套房子都变成了‘满五唯一’,前几天去婚姻登记中心办手续,一聊都是为了房子而离婚的。”在拥挤的浦东房地产交易中心,李雯笑着对《第一财经日报》记者表示。 刚刚审完个人税费的刘明如释重负,但他的心情显然没有李雯来得好,由于卖家要的是“到手价”,刚入手一套两房的刘明承担了所有交易税费。“算是赶上了政策末班车,如果按差额的20%征税,至少要多交十几万元。” 新国五条细则“税震”了整个楼市,也迅速改变了无数李雯及刘明这样买卖双方的交易决策,不少城市二手房交易量在短时间内出现“井喷”。 记者了解到,近期上海房产中介的日交易量普遍达到平日的3~5倍。不过,这或许只是“最后的疯狂”。 接受记者采访的业内人士几乎一致认为,二手房交易量将在新政细则落地后陷入僵局。 上海一家大型中介负责人表示:“3月份必定是个井喷的市场,由于短时间消化甚至透支了大量的需求,因此,如果3月底4月初政策落地,后期的交易量将大大减少,房产中介的新一轮洗牌也将到来。” 交易井喷 3月6日下午两点,位于上海南泉北路201号的浦东房地产交易中心内人头攒动,房产信息查询柜台前的等候区早已没有空余座位,交易中心门外,近百辆私家车排起了长龙,类似的场景在国内各大城市频频上演。 “我本来在出差,昨天连夜从南通赶回来的,”家住浦东的王先生告诉记者,“如果现在不买,那等新政出来,价格肯定会上去的。现在房东开的都是‘到手价’,所有的税,包括中介费都是我们出的。新政出来以后很明显新增的税也要落到我们头上的。” 记者在现场了解到,除了像王先生这样“抢买”的购房者外,还有不少“抢卖”的房东。 “我的房子本来5月份就‘满五唯一’了,但现在只能卖掉,不然细则出来了之后就很难讲了,而且还要用这笔钱再买一套大一点的房子。”一位姓朱的房东对记者表示。 汉宇地产宝山顾村分行一位经理称,“国五条”细则出台后的这几天,门店房源挂牌量增加了30%,成交量翻了一番,挂牌价格则下降了2%~3%,“卖方和买方都想尽快完成交易,以规避可能很快出台的地方细则。” 据汉宇地产董事总经理施宏叡介绍,公司近期的二手房签约量比日常水平翻了5~6倍;信义房屋相关负责人也对记者表示,以信义房屋门店交易情况来看,每天的交易量相当于正常交易量的3~5倍。 公开资料显示,在刚刚过去的2月,一线城市的二手房成交量纷纷创出过去四年的同期新高,而在不少业内人士看来,三月份的二手房成交量“将是一个惊人的数字”。 除了交易量的整体上涨,近期二手房市场交易周期也有明显的降低。 “交易周期缩短得太厉害了,”庆豪地产一名业务员说,“之前从房东挂牌到看房,再到签合同、审税、贷款……整个流程走完最快也要1个月的时间,现在差不多一周左右就走完了。 “上周四签的合同,周一所有的流程就都走完了。”正在等候查看房产登记信息的林女士这样对记者说。 中介新一轮洗牌? 其实,无论最终政策细则如何落地,新政对二手房市场的打压是显而易见的。 “好日子不多了,过段时间,肯定又有一大批人会被洗出去,”在上海做了多年房产中介的涂经理对记者表示。 中原地产对旗下经理人进行的调研显示,“国五条”细则出台后,经理人信心受到重挫,看多后市的经理人占比跌到50%以下。 德佑地产研究总监陆骑麟称,“个税按差额20%征收的条款”对二手市场的冲击是不言而喻的,由于二手房交易中,税费往往会被转嫁到买家身上,因此这一政策无疑将明显增加二手房购买者的支出,尤其是对于一些购买年数较长,增值量较大的二手房源的交易。 中原集团研究中心总监瞿安新坦言,新政细则落地后,二手房交易量或大幅下滑,主要城市二手住宅价格涨势或将趋缓。 同策咨询发布的一份报告认为,二手房在短期内交易出现井喷,但在地方细则逐一推出后,二手市场将会步入冰冻期,中介“关店潮”或再现。长期来看,二手房交易成本的居高不下,二手房东转售为租将居多,二手房的供应量急剧下滑,需求得不到释放或将向新房转移,势必会引起一手房市场量价齐升。 陆骑麟也认为,一手住宅开发商的压力要大大高于二手房东,这一政策所造成的需求转移,客观上有利于开发商回笼资金,反而不利于房价下跌。 汉宇地产对旗下门店进行抽样调查发现,税费政策的调整,已影响到外围部分区域二手房表现,二手房客户流向新房市场所占比重约为四至五成。 对于可能到来的新一轮中介洗牌,一家品牌中介负责人对记者表示:“这种政策影响带来的市场波动我们已经经历过很多次。对于未来市场,我们还是会等待政策落地之后,仔细研究,并积极应对。”
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